Dupuis Paquin

La négligence, mère de tous les vices

Vice caché

S’il y a bien un terme qui donne des frissons en matière d’achat et de vente de résidence, c’est celui de vice caché. Un vice caché est, selon le Code civil du Québec, un défaut qui rend la résidence impropre à l’usage auquel on la destinait, ou encore qui diminue sa valeur à tel point que s’il avait été connu, l’acheteur n’aurait pas payé un tel prix ou n’aurait rien payé du tout.

L’acheteur d’une résidence atteinte d’un tel vice dispose de recours contre le vendeur. Mais concrètement, comment faire pour éviter une telle mauvaise surprise et surtout, que faire lorsqu’on est aux prises avec un vice caché?

Les conditions du vice

Tout d’abord, le vice doit être… caché. Cela signifie simplement que si le défaut était apparent au moment de la vente (par exemple, si un mur était traversé par une large fissure qu’il était impossible de ne pas voir), il ne s’agit pas d’un vice caché et l’acheteur n’aura aucun recours.

De plus, le vice doit être grave; un vice sans importance ne permettra pas à l’acheteur de s’en plaindre.

Le vice doit aussi être ignoré par l’acheteur au moment de l’acquisition. Évidemment, si l’acheteur a été mis au courant du vice et qu’il a quand même procédé à l’achat, il sera considéré avoir accepté la présence de ce vice.

Ensuite, le vice doit être antérieur à la vente. C’est donc dire que pour réussir dans son recours, l’acheteur devra prouver que le vice existait déjà au moment de la vente.

Enfin, il est bien sûr primordial que le vendeur n’ait pas divulgué le défaut alors qu’il connaissait son existence ou qu’il ne pouvait l’ignorer.

L’acheteur prudent

Pour réduire au maximum le risque de vice caché, un acheteur devra faire preuve de prudence. Ainsi, celui-ci ne pourra pas s’exonérer si, par exemple, il néglige d’aller visiter la maison qu’il convoite ou alors s’il ne pose aucune question relative à la résidence. Il faut noter que la visite de la maison par un expert ne devrait pas être nécessaire, sauf en cas de sérieux doute. En effet, un vice est considéré caché si une personne raisonnable ne pouvait pas l’apercevoir malgré ses connaissances et ses observations.

L’acheteur prudent est donc celui qui fait les vérifications nécessaires et qui pose les bonnes questions.

Les recours

En premier lieu, l’acheteur qui découvre un ou des vices cachés devra faire parvenir un avis à son vendeur qui dénonce le vice et donne une chance au vendeur d’y remédier. Il est à noter que le vendeur aura alors un recours contre les anciens propriétaires si le vice remonte à avant sa prise de possession.

Si le vendeur refuse de s’exécuter, l’acheteur peut choisir entre plusieurs recours. Tout d’abord, il lui est évidemment loisible de demander la résolution de la vente. Par ce recours, il forcera son vendeur à réacquérir la maison et à le rembourser. L’acheteur peut aussi opter pour un recours en réduction du prix.

Si le vendeur était au courant du vice et qu’il l’a volontairement dissimulé ou camouflé lors de la vente, on peut également lui exiger des dommages-intérêts en plus du recours principal. En effet, le comportement du vendeur s’apparentait alors à de la fraude et par conséquent, il doit indemniser l’acheteur pour les troubles et inconvénients encourus.

Autres situations

En matière de vices cachés, on pense le plus souvent aux résidences, mais un vice peut également toucher tout type de bien immeuble et même les biens meubles, incluant les animaux. Quoi qu’il en soit, lorsqu’on croit avoir découvert un vice caché, le mieux est d’agir promptement. Appelez-nous au 450-696-1086 pour plus d’informations, ou visitez le www.dupuispaquin.com.